Responsabilità del Condominio per danni da parti comuni causati al condomino: vittoria Processuale dello studio Grandinetti

ll Tribunale di Prato, con sentenza n. 630/2025, ha riconosciuto la piena responsabilità del condominio per i danni subiti da un bambino di due anni a seguito di una caduta causata dalla rottura di un gradino delle scale condominiali, confermando l’orientamento consolidato della giurisprudenza in materia di custodia delle parti comuni. La vittoria processuale è stata ottenuta dall’Avv. Paolo Grandinetti, che ha assistito i genitori del minore danneggiato.

I fatti del caso

Il 24 settembre 2022, il piccolo, mentre saliva per mano alla madre le scale di ingresso del condominio, cadeva a causa di un gradino danneggiato, riportando una ferita lacero contusa con prognosi di 10 giorni e postumi permanenti.

Il quadro normativo: L’art. 2051 del Codice Civile

La responsabilità del condominio trova fondamento nell’art. 2051 del Codice Civile, che stabilisce che “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Come evidenziato dalla giurisprudenza più recente, il condominio risponde quale custode dei danni cagionati a terzi o agli stessi condomini dalle parti comuni dell’edificio, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno. La responsabilità ha natura oggettiva e prescinde dall’accertamento del carattere colposo dell’attività del custode, richiedendo per la sua configurabilità il mero rapporto eziologico tra cosa ed evento dannoso.

L’aspetto Innovativo della sentenza: responsabilità del Condominio nonostante la conoscenza dei Luoghi del danneggiato

Un elemento particolarmente significativo della pronuncia riguarda il fatto che il condominio sia stato condannato nonostante l’infortunio sia occorso ad un condomino che, per definizione, conosceva lo stato dei luoghi. Il Tribunale ha infatti respinto le eccezioni del condominio relative al presunto concorso di colpa dei genitori, evidenziando che la conoscenza dei luoghi non esclude automaticamente la responsabilità del custode quando il danneggiato abbia tenuto un comportamento prudente e diligente.

Come sottolineato dalla sentenza del Tribunale di Napoli Nord n. 3040/2024, ai fini della configurabilità del concorso di colpa del danneggiato, rileva la condizione di oggettiva visibilità e di concreta prevedibilità dello stato di pericolo, valutata secondo un criterio di ragionevolezza che tenga conto di quanto la situazione di danno fosse prevedibile e superabile con l’adozione delle ordinarie misure di cautela.

Nel caso in esame, il Giudice ha osservato che “la madre, infatti, come confermato dal teste escusso, teneva prudenzialmente per mano il proprio figlioletto al momento del fatto per cui è causa”, dimostrando così l’adozione delle ordinarie cautele richieste dalle circostanze.

la natura Insidiosa del difetto

Il Tribunale ha posto particolare enfasi sulla natura insidiosa del difetto, rilevando che “le foto prodotte in atti, del fascicolo di parte attrice, evidenziano la sussistenza di detta rottura, insidiosa perché non facilmente visibile anche vista la conformazione della rottura stessa e la colorazione del materiale del gradino”.

Questo aspetto risulta determinante per escludere il concorso di colpa del danneggiato, in quanto, come confermato dalla giurisprudenza consolidata, la consapevolezza del pericolo da parte della vittima acquisisce incidenza causale rilevante solo quando il danneggiato, pur consapevole dei potenziali rischi o potendo rilevarli con l’ordinaria diligenza, volontariamente si espone agli stessi senza adoperare l’ordinaria prudenza nell’evitarli.

La Decisione del Tribunale

Il Giudice ha accolto quindi  integralmente la domanda risarcitoria, riconoscendo che “la responsabilità per il danno accorso al figlio minore degli odierni attori è imputabile al Condominio, ex art 2051 cc, per negligenza nella corretta tenute delle cose in sua custodia e per non avere correttamente segnalato il pericolo”.

Il Tribunale ha inoltre evidenziato che “non risulta in atti prova che la rottura del gradino fosse presente già da tempo e che gli attori ne fossero a conoscenza; né che la condotta dei genitori preposti alla sorveglianza del minore, nel caso di specie, sia stata connotata da imprudenza in grado di escludere in termini di caso fortuito, né di limitare in termini di concorso ex art 1227 cc, la responsabilità del custode”.

La sentenza rappresenta un importante precedente che rafforza la tutela dei soggetti danneggiati da difetti delle parti comuni condominiali, anche quando si tratti di condomini che conoscono i luoghi, purché abbiano tenuto un comportamento prudente e diligente. Il successo processuale ottenuto dallo studio Grandinetti dimostra l’importanza di una strategia difensiva mirata che sappia valorizzare tanto gli aspetti fattuali quanto quelli giuridici della fattispecie, ribadendo l’importanza di una corretta manutenzione preventiva da parte dei Condomini,  per evitare situazioni di pericolo che possano generare responsabilità risarcitorie significative.

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